Konu:
BAKIRKÖY’ÜN +1 KAT TALEBİNİN HAKLI GEREKÇELERİNİN, İLGİLİ VERİ VE BELGELERE DAYALI KARŞILAŞTIRMALI ANALİZİ VE İSPATI
Kapsam:
A. Demiryolu Kuzeyi ve Güneyindeki Merkez 7 Mahalle:
Osmaniye, Kartaltepe, Zuhuratbaba, Yenimahalle, Sakızağacı, Cevizlik, Zeytinlik
1/5000 Ölçekli Nazım İmar Planı, İBB Şehir Planlama Müdürlüğü tarafından revize edilerek, İBB Meclisi’ne teslim edildi, onay bekleniyor.
B. Merkez 7 Mahalle ve Ataköy Dışındaki Diğer 4 Mahalle:
Basınköy, Şenlikköy, Yeşilköy, Yeşilyurt
1/5000 Ölçekli Nazım İmar Planı, İBB Şehir Planlama Müdürlüğü tarafından henüz çalışılmadı, çalışılması bekleniyor.
Hazırlayan:
Bakırköy Kentsel Dönüşüm Dayanışma Platformu – Haziran 2022
- Deprem Riski – EK 1:
Kuzey Anadolu Fay Hattı’nın Marmara Denizi’nden geçen kısmında, 1999 İzmit Depremi’nin yarattığı sismik boşluk ve stres transferi ile yaklaşık 250 yıllık deprem tekerrür periyodu dikkate alındığında, Kumburgaz ve Adalar Fay Hatları’nda yakın zamanda 2 ayrı kırılma veya aynı anda tek bir kırılma beklenmektedir. Ayrı ayrı kırılması durumunda, Kumburgaz Fayı’ndaki depremin min. 7,2 büyüklüğünde olması, tek seferde kırılması durumunda ise, depremin büyüklüğünün 7,2-7,6 arasında olması tahmin edilmektedir.
İBB ve Kandilli Rasathanesi tarafından hazırlanan, İstanbul İli Olası Deprem Kayıp Tahminlerinin Güncellenmesi Projesi’nde yer alan;
- Senaryo depremi için elde edilen zemin bağımlı medyan en büyük yer ivmesi (PAG) dağılımı
- Senaryo depremi için elde edilen zemin bağımlı medyan en büyük yer hızı (PGV) dağılımı
- Senaryo depremi için elde edilen T=0,2 s’deki zemin bağımlı medyan spektral ivme (SAT=0,2 s) dağılımı
- Senaryo depremi için elde edilen T=1,0 s’deki zemin bağımlı medyan spektral ivme (SAT=1,0 s) dağılımı
haritalarında, Bakırköy’ün, deprem kaynağına yakınlığı ve zemin özellikleri dolayısıyla, “koyu kırmızı” ile ifade edilen, en riskli birkaç ilçeden biri olduğu tespit edilmiştir.
Ayrıca Bakırköy, 2005-2006 yıllarında, Dünya Bankası’nın desteğiyle, afetlerin sonuçlarının hafifletilmesi amacıyla yapılan “MEER – Marmara Depremi Acil Yeniden Yapılandırma Projesi” için seçilen pilot bölgeler arasındadır.
Çalışma kapsamında, Bakırköy’ün deprem ve tsunami riskleri ayrıntılı olarak incelenmiş olup, zemin etüdü yapılmıştır. İlgili çalışma, Belediye arşivlerinden temin edilebilir.
2. Yapı Stoku – EK 2:
İBB İlçe Olası Deprem Kayıp Tahminleri (2019) Kitapçıkları’ndaki verilere göre:
- Bakırköy’deki binaların sadece %16’sı 2000 yılı sonrası yapılmış.
Deprem riski yüksek 13 ilçenin, bina yapım yılına göre yapı stoku karşılaştırması yapıldığında, Bakırköy, 13 ilçe içinde en riskli 4. ilçedir.
- Bakırköy’de çok ağır, ağır ve orta hasar alacağı tahmin edilen toplam bina sayısı 5.482, bu sayının tüm binalar içindeki oranı ise, %46’dır.
Deprem riski yüksek 13 ilçenin, bina hasar tahminlerine göre yapı stoku karşılaştırması yapıldığında, Bakırköy, (açık ara farkla) 13 ilçe içinde en riskli 1. ilçedir.
Bakırköy’den sonra gelen en riskli 2. ilçe, %35 ile Fatih olup, diğer ilçeler birbirine yakın oranlarla Fatih’i takip etmektedir.
3. Finansal Problem – EK 3:
Haziran 2022 itibarıyla, Kentsel Dönüşümde Finansal Problemi özetleyen resmi veriler:
- Asgari ücret: 4.253 TL
- Emekli maaşı: 4.000 TL (ortalama)
- Açlık sınırı: 6.017 TL
- Yoksulluk sınırı: 19.602 TL
- Kiralık konut fiyatları: 6.000 TL (ortalama)
- 6306 kapsamında, 18 ay boyunca verilen kira yardımı: 1.150 TL
- Konut metrekare maliyeti: 7.000 TL – 8.000 TL
- Ortak alanlar hariç, ortalama 80 metrekare konut maliyeti: 560.000 TL – 640.000 TL
- 6306 kapsamında verilen konut kredisi: 400.000 TL (maksimum)
- 6306 kapsamında aylık kredi faiz desteği: %0,33
A. Bakırköy Merkez 7 Mahalle için İBB Şehir Planlama Müdürlüğü tarafından 2021 yılında yapılan 1.Çevrimiçi Anket Sonuçlarına göre, haneye giren toplam aylık gelir:
%38’lik kesim: 2.500 TL – 4.999 TL
%24’lük kesim: 5.000 TL – 7.499 TL
Bakırköy Merkez 7 Mahalleiçin1.Çevrimiçi Anket Sonuçlarına, 2022 yılı itibarıyla, %25’lik bir gelir artışı ilave edildiğinde, haneye giren toplam aylık gelir:
%38’lik kesim: 3.100 TL – 6.250 TL
%24’lük kesim: 6.250 TL – 9.370 TL
Yukarıdaki ekonomik veriler dikkate alındığında, Bakırköy Merkez 7 Mahalle’de yaşayan ve önemli bir kısmı emekli olan %62’lik bir kesimin haneye giren toplam aylık geliri, açlık sınırı civarında, yoksulluk sınırının ise çok altındadır. Konut sahibi olmaları dolayısıyla kira vermeseler de riskli binalarını yeniden yaptırabilecek bir ekonomik güçleri bulunmamaktadır.
6306 kapsamında verilen 400.000 TL’lik konut kredisi, otopark vb. ortak alanlar hariç ortalama 80 metrekare bir daire için yeterli olmadığı gibi sağlanan kredi faiz desteği de yeterli değildir. %0,33’lük kredi faiz desteği ile alınan 400.000 TL’lik konut kredisinin, 10 yılda geri ödenmesi beklenirken, devlet bankaları için 10 yılda geri ödenecek aylık miktar 6.571 TL, toplam miktar ise 792.035 TL olup, alınan kredinin yaklaşık 2 katıdır. Haneye giren toplam aylık geliri açlık sınırı civarında olan ailelerin böyle bir krediyi alıp geri ödeyebilmesi mümkün değildir.
Bununla birlikte, söz konusu ailelerin, binalarının yapımı sırasında kiraya çıkacak bir ekonomik imkânları da yoktur. İstanbul genelinde, ortalama aylık konut kiraları 6.000 TL dolaylarına yükselmiş olup, 6303 kapsamında 18 ay boyunca verilen kira yardımı ayda sadece 1.150 TL’dir.
Özetle, bugünün ekonomik koşullarında, riskli binaların yenilenmesi için devletin sağladığı finansal destek yeterli olmadığından, kat maliklerinin müteahhide pay verebilecek ilave bir imar hakkına ihtiyaçları vardır.
Müteahhide verilmek üzere talep edilen, +1 kat imar artışı, binaların yenilenmesi için yeterli olmasa da kat maliklerini, ekonomik anlamda önemli ölçüde rahatlatacaktır.
B. Diğer 4 Mahalle için henüz 1/5000 Ölçekli Nazım İmar Planı, İBB Şehir Planlama Müdürlüğü tarafından, katılımcı plancılık çerçevesinde çalışılmadığından, anket yapılmamış ve haneye giren toplam aylık gelir tespit edilmemiştir. Ancak yerli nüfusun önemli bir kısmı emekli olduğundan, devletin sağladığı finansal destek yeterli gelmemektedir. Dolayısıyla, burada da kat maliklerinin müteahhide pay verebilecek ilave bir imar hakkına ihtiyaçları vardır.
Kentsel Dönüşümde Finansal Problem, Türkiye geneline değerlendirildiğinde
- 2000 yılından itibaren, 22 yıldır halktan toplanan DASK Zorunlu Deprem Sigortası, deprem sonrası yıkılan ve hasar gören binalara yöneliktir. Ancak burada insan hayatını önceleyen bir anlayışa ihtiyaç vardır. İnsanlar öldükten sonra yıkılan binaların yenilenmesinin bir anlamı yoktur.
- 6306 kapsamında verilen konut kredi faizleri çok yüksek olup, dar gelirli ailelerin karşılayabileceği oranda değildir. Ayrıca, ilgili konut kredisinin verilme süresi, riskli binanın yıkımından itibaren 1 yıldır. Bu durum, çeşitli sebeplerle yıkımı üzerinden 1 yıl geçmiş binaların yenilenmesinin önünde büyük bir engel teşkil etmektedir.
- 6306 kapsamında verilen kira yardımları ise, mevcut ortalama konut kiralarının çok altındadır.
4. 2003 Yılında Tanınan Hukuki Haklar – EK 4:
A. İBB Şehir Planlama Müdürlüğü’nün, 25.04.2021 tarihli, “Bakırköy 1/5000 Ölçekli Demiryolu Kuzeyi ve Güneyi Revizyon Nazım İmar Planı – Yaklaşım Alternatifleri Değerlendirme Toplantısı” sunumunda:
01.04.2003 onaylı 1/5000 Ölçekli Nazım İmar Planı değerlerine göre, 143.000 kişi olarak planlanan nüfus yoğunluğunun, 08.03.2004 onaylı 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planı’na 103.000 kişi olarak yansıtıldığı ve güncel nüfusun 109.000 kişi olduğu tespit edilmiştir.
Sonuç olarak, Bakırköy’ün Merkez 7 Mahallesinin, yaklaşık %24’lük bir nüfusu daha taşıyabileceği ve ilgili plan bölgesinde, meri imar planı üzerine +1 kat imar artışı verilebileceği ispatlanmıştır.
Bu anlamda, İBB Şehir Planlama Müdürlüğü’nün, katılımcı plancılık çerçevesinde, 2003 yılında tanınan hukuki hakları koruyarak, afete dayanıklı bir kent için iyileştirmeler önerip, donatılar ve merkez alanları ile 1.derece kent merkezi olarak yaptığı bütüncül planlama önemlidir.
B. Diğer 4 Mahallenin, 1/5000 Ölçekli Nazım İmar Planı’nın, katılımcı plancılık çerçevesinde acilen çalışılıp tamamlanması gerekmektedir.
5. Yoğunluk ve Plan Notu Karşılaştırması – EK 5:
İBB İlçe Olası Deprem Kayıp Tahminleri Kitapçıkları’ndaki verilere göre:
- Deprem riski yüksek 13 ilçenin nüfus yoğunluğu karşılaştırması yapıldığında, Bakırköy, 7.905 kişi / km² ile 13 ilçe içinde (Büyükçekmece’den sonra) en az yoğun 2. ilçedir.
Bu durum, Bakırköy için bir önemli bir avantaj olmasına rağmen, kendisinden 5 kat daha yoğun Güngören, 4 kat daha yoğun Bağcılar, 3 kat daha yoğun Zeytinburnu ve Küçükçekmece ile kendisinden daha az yoğun Büyükçekmece gibi ilçelerin 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planı Plan Notları’nda, kentsel dönüşüme yönelik çeşitli imar artışları getirilmişken, Bakırköy’e, (1.derece kent merkezi olması dolayısıyla) 2003 yılında tanınan hukuki hakları dahi verilmemiştir.
A. İBB Şehir Planlama Müdürlüğü tarafından, katılımcı plancılık çerçevesinde hazırlanan, “Bakırköy 1/5000 Ölçekli Demiryolu Kuzeyi ve Güneyi Revizyon Nazım İmar Planı”, Haziran 2021’de İBB Meclisi’ne, oradan da İBB İmar ve Bayındırlık Komisyonu’na havale edilmiş olup, tam 1 yıldır bekletilmektedir.
B. Diğer 4 Mahallenin, 1/5000 Ölçekli Nazım İmar Planı ise henüz çalışılmamıştır.
6. Meri Plandan Yüksek Binalar – EK 6:
1999 Depremlerinden bu yana, riskli binalarda korku içinde yaşayan, önemli bir kısmı emekli ve dar gelirli olan Bakırköylüler, yıllardır bir imar artışı umuduyla bekletilirken, bu süre zarfında ve öncesinde, ilçe sınırları içinde, meri plandan yüksek çok sayıda bina, halka rağmen yapılıp yoğunluğu artırmış ve buradan elde edilen rant, insan hayatından değerli görülmüştür.
Meri plana aykırı bina taban alanları ise, ayrı bir değerlendirme konusu olup, ilgili veriler Belediye arşivlerinden temin edilebilir.
7. Anayasal “Yaşam Hakkı” Çerçevesinde Adalet – EK 7:
T.C. Anayasası:
- 17. Madde: Herkes, yaşama, maddi ve manevi varlığını koruma ve geliştirme hakkına sahiptir.
- 56. Madde: Herkes, sağlıklı ve dengeli bir çevrede yaşama hakkına sahiptir.
- 57. Madde: Devlet, şehirlerin özelliklerini ve çevre şartlarını gözeten bir planlama çerçevesinde, konut ihtiyacını karşılayacak tedbirleri alır, ayrıca toplu konut teşebbüslerini destekler.
Hükümleri açıktır. “Yaşam Hakkı” en temel insan hakkıdır ve devlet vatandaşlarının can ve mal güvenliğini sağlamakla yükümlüdür.
Deprem bir doğal afet olduğundan, meydana gelmesini engellemek mümkün değildir, ancak önceden alınacak tedbirlerle can ve mal kaybı en aza indirilebilir. Bu anlamda, iller ve ilçeler arasında adaleti sağlamak yine devletin görevidir.
SONUÇ:
- 1999 İzmit Depremi’nden bu yana kaybedilen 23 yıl dolayısıyla, büyüklüğü 7,2’nin üzerinde olması beklenen Büyük Marmara Depremi artık çok yaklaşmıştır.
- Bakırköy, deprem kaynağına yakınlığı ve zemin özellikleri dolayısıyla, en riskli birkaç ilçeden biri, bina yapım yılına göre en riskli 4.ilçe, bina hasar tahminlerine göre ise en riskli 1.ilçedir.
- Kentsel dönüşümde yaşanan finansal probleme bağlı olarak riskli binaların yenilenebilmesi için toplam 11 mahallesinde, kat maliklerinin müteahhide pay verebilecek ilave bir imar hakkına ihtiyaçları vardır.
- 1.derece kent merkezi olması ve 2003 yılında tanınan hukuki haklar sebebiyle, Bakırköy Merkez 7 Mahalleye, meri imar planı üzerine +1 kat imar artışı verilebileceği, teknik olarak ispatlanmıştır.
- Deprem riski yüksek 13 ilçenin yoğunluk karşılaştırması yapıldığında, Bakırköy en az yoğun 2.ilçe olmasına rağmen, Merkez 7 Mahalle, 2003’te tanınan hukuki haklarından yararlanamamıştır.
- Kendisinden 5 kat daha yoğun Güngören, 4 kat daha yoğun Bağcılar, 3 kat daha yoğun Zeytinburnu ve Küçükçekmece ile daha az yoğun Büyükçekmece gibi ilçelere, kentsel dönüşüme yönelik çeşitli imar artışları verildiği halde, Bakırköy’e verilmemesi, büyük bir adaletsizlik yaratmıştır.
- İlçe sınırları içinde meri plandan yüksek çok sayıda bina, halka rağmen yapılıp yoğunluğu artırırken, halkın yaşam hakkı söz konusu olduğunda, yoğunluğun artacağı gerekçesiyle imar artışı verilmemesi kabul edilemez.
- Anayasal yaşam hakkı ve 2003 yılında tanınan hukuki haklar çerçevesinde, Bakırköy Merkez 7 Mahalleye, meri imar planı üzerine +1 kat imar artışı hakkı acilen teslim edilmeli ve bu anlamda bürokratik süreç hızlandırılmalıdır.
- Diğer 4 Mahallenin 1/5000 Ölçekli Nazım İmar Planı, İBB Şehir Planlama Müdürlüğü tarafından, katılımcı plancılık çerçevesinde en kısa sürede çalışılıp tamamlanmalı ve özellikle Florya bölgesinde kaçak kat ve bina taban alanlarının yarattığı mağduriyet mutlaka dikkate alınmalıdır.
- İmar planları, katılımcı plancılık çerçevesinde halkla birlikte yapılmalı, uygulanabilir olmalı, pratikte kısa vadede çözüm getirmeyecek teorik iyileştirmelerle zaman kaybedilmemelidir.
- 6306 kapsamında, konut kredisinin 0 faizli olarak verilmesi, ilgili kredinin verilme süresindeki 1 yıllık kısıtlamanın kaldırılması ve güncel ortalama konut kiralarıyla uyumlu makul kira yardımı gibi iyileştirmeler ile kentsel dönüşümün önü açılmalıdır.
- Bireylerin sağlıklı ortamlarda barınma hakkı, Anayasal bir haktır. Can ve mal kaybına neden teşkil edecek deprem riski karşısında, mevcut bütçe kaynaklarını acil ihtiyaç yerine atıl alanlarda kullanarak, idare hukukun temel prensiplerine aykırı eylem ve işlemlerde bulunan yetki sahibi siyasetçilerin hukuki ve cezai sorumlulukları vardır.
KAYNAKLAR:
- İBB Deprem ve Zemin İnceleme Müdürlüğü, BOUN Kandilli Rasathanesi ve Deprem Araştırma Enstitüsü – Deprem Hasar Tahmin Raporu, İstanbul İli Olası Deprem Kayıp Tahminlerinin Güncellemesi Projesi, 2019
- İBB Deprem ve Zemin İnceleme Müdürlüğü, BOUN Kandilli Rasathanesi ve Deprem Araştırma Enstitüsü – İlçe Olası Deprem Kayıp Tahminleri Kitapçıkları, 2019
- İBB Şehir Planlama Müdürlüğü – Bakırköy 1/5000 Ölçekli Demiryolu Kuzeyi ve Güneyi Revizyon Nazım İmar Planı – Yaklaşım Alternatifleri Değerlendirme Toplantısı, 25.04.2021
- İBB Şehir Planlama Müdürlüğü – Bakırköy İlçesi Demiryolu Kuzeyi ve Güneyi Revizyon Nazım İmar Planı 1.Çevrimiçi Anket Çalışması Sonuçları, 2021
- İlçe Belediyesi, 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planı Plan Notları: Güngören, Bağcılar, Zeytinburnu, Küçükçekmece, Büyükçekmece
- İstanbul Depremi Dosyası, halktv.com.tr, Sorel Dağıstanlı, 06.05.2022
- MEER – Marmara Depremi Acil Yeniden Yapılandırma Projesi, 2005-2006
- T.C. Anayasası 17, 56 ve 57. Maddeler
- T.C. Çalışma ve Sosyal Güvenlik Bakanlığı – Resmi Web Sitesi
- T.C. Çevre Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı – Resmi Web Sitesi
- Türk-İş Haber Bülteni, Açlık ve Yoksulluk Sınırı, Mayıs 2022
REVİZYON BİLGİLERİ:
| Revizyon No. | Revizyon Tarihi | Revizyon Açıklaması |
| Rev: 1.0 | Haziran 2022 | İlk hazırlanış. |